Sekilas tentang tapak bangunan

Tapak bangunan adalah sebidang lahan yang terletak pada satu daerah tertentu, dan ditetapkan oleh sang pemilik syah dari tapak tersebut sebagai tempat untuk mendirikan satu jenis bangunan atau lebih.

Dalam hal ini penting diketahui, bahwa pemilik tapak bisa juga kelak sekaligus sebagai pemilik bangunan. Namun bisa juga tidak. Sementara itu, Arsitek yang akan melakukan analisa pada tapak itu umumnya mendapat mandat dari pemilik bangunan.

Oleh sebab itu jikalau pemilik tapak dan pemilik bangunan berbeda, maka sang Arsitek harus memastikan lebih dulu legalitas tapak tersebut sebelum melakukan analisa. Guna menghasilkan desain yang sesuai dengan harapan pemberi mandat, serta mencegah terjadinya pelanggaran hukum. Pada saat proses analisis, desain, konstruksi, maupun setelah bangunan beroperasi.

Cara analisis tapak yang benar

Analisa yang dilakukan pada salah satu tapak adalah mengasumsikan bahwa seolah-olah pada tapak tersebut telah berdiri sebuah bangunan sebagaimana diharapkan. Walaupun kondisi yang sebenarnya masih dalam keadaan tanah kosong. Hal tersebut penting dilakukan guna memperoleh aspek-aspek kontekstual, yang dijadikan referensi pada menentukan tata ruang bangunan.

1. Analisa lingkungan

Analisa terhadap lingkungan sekitar tapak dilakukan dengan cara:

1. Survei lapangan. Membawa alat ukur tanah. Antara lain rol meter, selang air atau sejenisnya.
2. Memahami peraturan-peraturan yang terkait dengan daerah dimana tapak berada. Misalnya tentang tata guna lahan, aturan GSB (Garis Sempadan Bangunan), KDB (Koefisien Dasar Bangunan), KLB (Koefisien Luas Bangunan), dan sebagainya.

Alat ukur tersebut dipakai untuk mengetahui:

• Luas, elevasi dan kemiringan tapak
• Lebar jalan, saluran atau kali yang terdapat di samping tapak

Output analisis tapak terhadap lingkungan, kita akan mengetahui:

1. Jarak minimal bangunan dari jalan raya, sungai dan/atau kali
2. Luas lantai dasar bangunan
3. Tinggi bangunan maksimal

2. Analisa vegetasi

Apabila pada tapak terdapat vegetasi berupa pohon-pohon yang sudah cukup besar. Maka sebisa mungkin jangan ditebang/disrusak. Melainkan harus dipertahankan keberadaanya pada tapak tersebut. Akan tetapi bila tidak memungkinkan, sebaiknya Anda relokasi ke tepi. Supaya tidak menghalangi bangunan yang hendak Anda dirikan.

Jadi, analisa vegetasi lingkungan tapak maksudnya adalah melakukan pendataan terhadap ragam jenis, ukuran, jumlah dan letak pohon-pohon yang tumbuh pada tapak tersebut. Sehingga diperoleh jenis-jenis pohon apa saja yang layak dibuang, dan apa yang harus dipertahankan.

Apsek yang terkait langsung dengan poin sebelumnya adalah ketika melakukan relokasi vegetasi. Tempatnya harus direncanakan sedemikian rupa dengan tujuan:

• Supaya tumbuh subur,
• Tidak menggangu fasag bangunan,
• Serta berguna sebagai penghijauan.

3. Analisis tapak terhadap sirkulasi

Yaitu kendaraan, pejalan kaki, sepeda, serta alat angkut lain yang diperlukan pada bangunan. Baik pada saat proses konstruksi, maupun pasca pembangunan. Dilakukan untuk memperkirakan kemungkinan-kemungkinan apa yang terjadi dengan orang-orang yang melakukan aktivitas dalam bangunan. Sehingga diketahui fasilitas apa saja yang harus disediakan, guna mendukung kelancaran aktivitas-aktivitas tersebut.

Hal pertama yang penting dihindari dalam analisa ini adalah benturan sirkulasi antar kepentingan. Namun bukan berarti mengesampingkan faktor kenyamanan dan keamanan pengguna bangunan. Misal antara jalur mobil/motor dengan pejalan kali. Sebaiknya dibuat secara terpisah. Baik saat masuk, saat berada dalam, maupun hendak keluar dari bangunan.

Hal kedua. Sirkulasi tapak maksudnya bukan hanya berkaitan dengan aktivitas internal. Akan tetapi menyangkut sirkulasi secara umum (eksternal). Yaitu arus lalu lintas kendaraan yang berada di jalan raya. Sebab bagaimana pun, jalan raya adalah akses utama menuju bangunan. Demikian pula setelah melakukan aktivitas dalam bangunan, maka yang dituju paling akhir adalah jalan raya.

4. Analisa pada lintasan matahari

Maksudnya mencari tahu dari mana arah datangnya sinar matahari, dan terbenamnya. Bertujuan untuk menentukan arah bukaan pintu, jendela dan ventilasi-ventilasi cahaya lainnya. Mengingat sinar matahari pagi bagus sehat bagi kesehatan. Pula, sangat efektif untuk mengurangi pemakaian lampu (hemat energi) dalam bangunan.

Sebenarnya analisis tapak terhadap arah mata angin tidak perlu dilakukan dengan cara survei langsung. Tetapi dengan memanfaatkan kecanggihan teknologi internet saat ini, Anda secara langsung telah bisa mengetahui lintasan matahari pada tapak. Yakni dengan menggunakan aplikasi google maps. Hasilnya pun terjamin akurat.

5. Analisa angin

Mirip dengan analisa lintasan matahari, analisa angin juga dilakukan dengan tujuan agar hemat energi dan ramah lingkungan. Dari hasil analisa ini akan diperoleh letak-letak bukaan yang strategis untuk bangunan. Pula bla memungkinkan akan memperbayak bukaan tersebut pada setiap ruangan. Dengan demikian penghawaan dalam bangunan perlu menggunakan Air Conditioning (AC). Melainkan dengan cara memanfaatkan alam.

Karena penempatan bukaan pada bangunan sifatnya permanen. Alias tidak boleh bongkar pasang (berpindah-pindah). Maka sebaiknya analisa angin dilakukan dengan benar dan akurat. Yaitu dengan cara mencari informasi dari BMKG setempat, serta tinjau lapangan.

6. Analisis tapak terhadap kebisingan

Adakalanya beberapa ruangan dalam bangunan memerlukan tingkat ketenangan tinggi. Maka respon untuk hal tersebut adalah menjauhkan ruangan tersebut dari sumber kebisingan. Sumber kebisingan itu apa?. Antara lain lalu lintas kendaraan di jalan raya, serta objek-objek lain yang berdekatan dengan tapak. Misalnya suara toa masjid, mesin penggiling batu, dan lain sebagainya.

Sumber kebisingan yang dimaksud disini tidak hanya yang berasal dari lingkungan sekitar. Tetapi oleh aktivitas, dan benda-benda yang terdapat dalam bangunan. Contoh suara mobil/motor, dan hewan peliharaan. Maka dari itu tata ruang yang bersifat privat dan publik harus selalu dibuat saling berjauhan.

7. Analisa pandangan ke dan dari tapak

Dalam istilah asing disebut dengan view to site, dan view from site. Pemandangan ke tapak perlu dikaji sebaik mungkin guna mendapatkan fasad bangunan yang terbaik. Sedangkan pemandangan dari site dikaji untuk memperoleh tampilan yang terbaik dari dalam bangunan.

2 aspek ini sering menjadi prioritas manakala saat merancang bangunan komersial, dan bangunan-bangunan publik. Dengan harapan dapat untuk meningkatkan citra bangunan. Maka atas hal tersebut diharapkan minat masyarakat untuk datang semakin tinggi pula. Lalu selama berada di dalam bangunan akan merasa betah, sehingga timbul niat untuk berlama-lama.

Namun kasusnya berbeda jika ternyata bangunan membutuhkan privasi tinggi. Sebagaimana dijelaskan sebelumnya, yaitu lembaga permasyarakatan. Analisis tapak mengenai view tidak begitu penting. Bahkan boleh disebut akan dihindari. Sebab fungsi bangunan bukan untuk umum, dan bukan pula untuk dinikmati bersama.

Beda bangunan beda metode analisa yang harus dilakukan

Setiap bangunan memiliki karakteristik yang berbeda-beda. Karakteristik tersebut dipengaruhi oleh beberapa aspek, antara lain fungsi itu sendiri, gaya desain yang akan diterapkan, serta letak bangunan yang akan didirikan. Oleh sebab itu proses analisa tidak boleh disamakan untuk setiap bangunan.

Misalkan bangunan lembaga permasyarakatan dengan resto. Bangunan resto perlu view yang bagus, dan sifatnya terbuka. Untuk mendapatkan pemandangan yang paling bagus. Maka kita kita harus memberikan respons atas kebutuhan tersebut, supaya para pengunjung bisa menikmati dengan santai dan rileks.

Berbeda dengan lembaga permasyarakatan. Aspek utama yang dibutuhkan dalam bangunan tersebut bukan view, melainkan keamanan. Maka dari itu sirkulasi menuju dan dari tempat tersebut harus dirancang se-aman mungkin. Demikian ulasan mengenai analisis tapak bangunan. Semoga bermanfaat.

The post 7 Langkah Analisis Tapak Untuk Menghasilkan Desain Bangunan Yang Bagus appeared first on Jasa Arsitektur dan Konstruksi Baja.

Memilih tapak bangunan umumnya dilakukan karena 2 hal. Yaitu untuk keperluan pembangunan suatu bangunan. Itu berarti pembangunan akan segera dilaksanakan. Dan untuk keperluan investasi jangka panjang. Boleh tahu saat ini, kira-kira teman-teman posisi yang mana iya?. Atau, mungkin masih sekedar penjajakan. Tidak masalah. Cepat atau lambat, Anda pasti mengalaminya sendiri. Oleh sebab itu, penting memahami cara untuk memilih tapak yang benar.

Pengertian dan dasar-dasar untuk pemilihan tapak

Tapak bangunan artinya adalah sebidang tanah yang terletak pada suatu daerah tertentu, dan berguna sebagai tempat untuk mendirikan suatu bangunan. Dalam memilih tapak bangunan perlu mempertimbangkan daerah perencanaan di sekitar tapak, agar kehadiran bangunan baru dapat terintegrasi dengan tata ruang yang telah ada. Maka dari itu, penting mengetahui peraturan yang yang berlaku pada daerah tersebut.

Peraturan daerah yang berkaitan dengan tapak bangunan, pada tingkat kabupaten adalah mengacu pada RDTRD (Rencana Detail Tata Ruang Daerah), yang diterbitkan oleh pemerintah kabupaten. Sementara untuk wilayah Kotamadya, adalah berpedoman kepada  RDTRK (Rencana Detail Tata Ruang Kota), yang dikeluarkan oleh pemerintah kota. Tambahan untuk Anda ketahui. Kedua peraturan ini adalah sama-sama turunan dari RTRW (Rencana Tata Ruang Wilayah), dan masa belaku selama 20 tahun.

Persiapan sebelum memilih lokasi untuk bangunan

Perlu digaris-bawahi, memilih tapak bangunan yang benar selalu dilakukan pada 2 lokasi, atau lebih. Sebab makin banyak alternatif, akan lebih baik. Dengan demikian, pemilihan tapak dapat berlangsung secara ketat, dan selektif.  Namun sebelum sampai pada pemilihan lahan. Persiapan yang harus dilakukan antara lain:

1. Identifikasi jenis bangunan yang akan di bangun

Jenis bangunan yang akan didirikan pada sebuah tapak harus diketahui. Apakah untuk rumah tinggal, hotel, perkantoran dan lain sebagainya. Hal tersebut untuk memudahkan Anda mencari lokasi bangunan yang strategis. Strategis dalam arti tidak melanggar aturan. Tapi potensial untuk dikembangkan sesuai dengan tujuan awal pembangunan.

2. Rencana jangka panjang terhadap tapak yang terpilih

Tidak menutup kemungkinan pada jangka waktu tertentu, Anda kemudian berencana untuk mengembangkan tapak yang sudah memiliki bangunan. Maka, agar niat tersebut terlaksana dengan baik. Memilih tapak bangunan harus dilaksanakan secara hati-hati. Selain berpotensi melanggar peraturan, juga rentan mengalami kerugian.

Kerugian membeli tapak bisa saja tidak dirasakan pada awal pembelian. Tapi beberapa tahun kemudian. Misalnya karena lokasi tapak yang tidak strategis, sehingga tidak bisa dikembangkan. Akhirnya tidak memiliki nilai jual. Atau karena faktor sarana dan prasarana  lingkungan sekitar. Sehingga orang yang menempati bangunan jadi tidak aman dan nyaman.

Masih banyak hal lain [non materi], yang membuat orang mengalami kerugian saat membeli sebuah tapak. Oleh sebab itu, sebelum memilih tapak bangunan penting membuat rencana jangka panjang. Untuk sisa lahan, maupun pada bangunan yang sudah ada.

Cara memilih dan menentukan lokasi yang strategis untuk bangunan

Sejalan dengan anjuran pemerintah kabupaten/kota, menentukan lokasi yang tepat untuk bangunan harus memenuhi 5 aspek, yaitu: 1].Perda, 2].Fungsi lahan, 3].Aksesibilitas, 4].Utilitas, dan 5].Lingkungan. Lebih lengkap mengenai 5 hal tersebut, penjelasannya seperti berikut.

a. Peraturan daerah tentang lokasi tapak

Setiap kota pada umumnya membagi wilayah menjadi beberapa bagian. Atau sering disingkat dengan BWK (Batas Wilayah Kota). Pembagian wilayah tersebut bertujuan agar masyarakat tahu potensi yang dimiliki masing-masing wilayah. Dengan demikian, maka masyarakat tahu daerah mana yang cocok dengan jenis bangunan, yang akan di bangun.

Contoh, BWK kota Semarang. Menurut RTRW Tahun 2011-2031 terbagi menjadi 10 bagian. Dalam perda tersebut, setiap bagain wilayah dijelaskan tentang:

1. Batas wilayah
2. Peruntukan/fungsi
3. Sarana prasarana yang sudah dimiliki
4. Potensi pada wilayah tersebut, dan
5. Rencana pengembangkan ke depan.

Pada kota/daerah lain mungkin pembagian wilayah tidak sama. Karena luas wilayah berbeda-beda. Namun, pembagian wilayah pasti ada. Dan menjelaskan tentang 5 hal tersebut. Oleh sebab itu, RDTRD/ RTRW harus menjadi acuan untuk memilih tapak bangunan.

b. Tata guna lahan kemungkinan berubah

Secara umum, bila lokasi tapak sudah sesuai dengan peraturan. Berarti tata letak bangunan sebenarnya sudah tepat. Namun demikian, terkait masa berlaku peraturan. Sekalipun lokasi tapak yang dipilih sudah sesuai dengan RDTRD/RDTRK. Pada masa yang akan datang, tata guna lahan bisa saja berubah. Karena 20 tahun sekali, pemerintah melakukan perubahan/peninjauan tentang RTRW.

Oleh sebab itu, jangan kaget bila suatu ketika tapak dan bangunan yang Anda miliki, menjadi tidak sesuai lagi dengan peruntukan/fungsi lahan. Hal seperti ini banyak dialami oleh masyarakat yang berada di jalur utama jalan raya. Misalnya sekitar jalan antar kota/provinsi, atau jalan tol.

Mengantisipasi hal tersebut, maka dibuat peraturan tentang GSB (Garis Sempadan Bangunan). Sehingga, sekalipun bila terjadi peralihan fungsi lahan. Bangunan yang sudah ada tidak ikut menjadi terdampak. Pada konteks ini, yang perlu dicatat adalah memilih tapak bangunan juga perlu “membaca” rencana pemerintah pada masa yang akan datang.

c. Aksesibilitas ke lokasi dan sebaliknya

Kemudian juga diperhatikan mengenai akses jalan menuju/dari lokasi tapak. Apakah dapat dicapai dengan mudah, cukup dekat, aman dan nyaman?. Atau, apakah masih dalam tahap pembangunan?. Atau jangan-jangan belum ada sama sekali. Sehingga Anda yang harus menyediakan.

Kalau demikian, apakah Anda bersedia dengan segala konsekuensi?. Terutama mengeluarkan dana ekstra untuk membangun jalan?. Untuk mencegah hal ini, tahap pertama yang harus dilakukan adalah survei lokasi. Sehingga tidak sampai ada pihak yang dirugikan.

d. Utilitas yang sudah tersedia

Pertimbangan selanjutnya saat memilih tapak bangunan yaitu tentang aspek utilitas. Misalnya ketersediaan air bersih, saluran air kotor, sistem TPA (Tempat Pembuangan Akhir), listrik, telepon. Serta jarak dengan dengan pemukiman, atau kota. Jika fasilitas-fasilitas terebut sudah lengkap, maka dipastikan harga tapak pun relatif tinggi. Demikian sebaliknya.

Aksesibilitas dan utilitas yang tersedia pada tapak, tidak saja berpengaruh pada harga. Tapi termasuk proses pelaksanaan pembangunan. Bila fasilitas yang belum lengkap (ada). Maka proses pembangunan dipastikan akan akan mengalami kendala. Misal, selain akses jalan. Hal yang sangat diperlukan untuk pekerjaan bangunan adalah air dan listrik.

e. Lingkungan sekitar tapak

Aspek yang terakhir dalam menentukan lokasi yang bagus untuk bangunan adalah lingkungan. Fungsi banguanan harus seirama dengan fungsi lingkungan yang ada. Jangan sampai bertolak belakang. Karena dampaknya sangat panjang. Selain terhadap sesama manusia, dan mahluk hidup lainnya. Juga berpotensi mengakibatkan terjadinya kerusakan lingkungan.

Maka dari itu, perlu beberapa alternatif. Di antara lokasi-lokasi yang ada. Pilihlah tapak yang selaras dengan lingkungan. Contoh, untuk rumah kost. Lokasi yang cocok sangat banyak. Nah, agar tidak berlawan dengan fungsi lingkungan. Maka tujuan pembangunan kos harus dibuat secara spesifik. Dengan demikian, Anda tidak salah memilih tapak bangunan.

Cara memberi penilaian terhadap tapak yang akan dipilih

Calon tapak sebelum dipilih perlu dilakukan penilaian. Penilaian tersebut bertujuan untuk menguji/mengkaji kelayakan tapak. Apakah sudah sesuai dengan jenis bangunan yang akan dibangun. Penilaian tersebut, pada umumnya dibuat dengan cara memberi angka. Makin tinggi nilai yang dimiliki oleh tapak, maka semakin besar peluang untuk terpilih. Begitu sebaliknya.

1. Faktor penentu dan contoh bobot nilai

Berikut contoh penilaian tapak untuk bangunan perpustakaan. Beberapa pertimbangan/faktor penentu, antara lain:

1. Kemudahan aksesibilitas (bobot nilai: 10). Sebagai bangunan komersial maka tapak terpilih harus mudah dicapai dan memperhatikan jalur sirkulasi arah kendaraan umum.
2. Nilai strategis (bobot nilai: 10). Nilai strategis tapak terutama berkaitan dengan kemudahan yang diperoleh tapak itu dalam memanfaatkan fasilitas perkotaan, serta sarana publik yang tersedia pada kawasan.
3. Letak tapak (nilai bobot: 9). Tapak terpilih harus memiliki kelebihan sebagai lokasi yang mampu menarik pengunjung atau berpotensi sebagai focal point (titik tangkap utama) . Bangunan perpustakaan yang direncanakan harus potensial, dan dapat mempengaruhi sekitar lingkungan bangunan tersebut.
4. Korelasi lingkungan (nilai bobot: 9). Tapak terpilih harus dapat merespon lingkungan sekitar secara kontekstual. Sehingga dapat terjalin keselarasan. Lokasi tapak yang terpilih harus memiliki daya tarik. Serta berkaitan dengan macam aktivitas, yang berlangsung pada tapak tersebut.
5. Luas tapak yang dibutuhkan (nilai bobot: 8). Dalam merencanakan bangunan galeri seni di suatu lahan campuran, luasan tapak sangat berpengaruh terhadap kebutuhan fasilitas yang ada dan jangkauan pelayanan.
6. Faktor kelengkapan jaringan utilitas dan infrastruktur (bobot nilai: 7). Keberadaan jaringan utilitas dan infrastruktur akan mendukung fungsi kegiatan dalam suatu bangunan.

 2. Rumus untuk menghitung nilai tapak

Selanjutnya sebelum memilih tapak bangunan yang terbaik, lakukan peninjauan ke  masing-masing lokasi tapak.  Yaitu untuk menilai seberapa besar peluang tapak untuk dipilih. Faktor penentu penilaian adalah 6 poin di atas. Masing-masing poin beri nilai sesuai dengan kondisi/kriteria tapak yang sebenarnya.  Misal:

Tapak 1; Aksesibilitas ternyata hanya nilai 5. Maka jika dikali dengan bobot nilai (10), jumlahnya menjadi 50. Demikian selanjutnya hingga nomor 6. Lalu, jumlah totalnya berapa?. Kemudian, bandingkan dengan tapak yang ke-2, dan ke-3. Maka bobot yang tertinggi adalah tapak yang terbaik.

[Penutup] faktor lain yang mempengaruhi daya tarik terhadap tapak yang terpilih

Tanah yang rata/datar lebih mudah pengerjaan daripada tanah yang berkontur. Namun, tanah berkontur bisa menjadi nilai tambah terhadap bangunan, jikalau dirancang dengan baik. Misalnya tapak dijadikan untuk bangunan resort, vila, kawasan wisata, bahkan rumah penginapan.

Kriteria penilaian sering tidak mengikut-sertakan kontur tanah. Karena dianggap mengakibatkan pemborosan biaya. Padahal bila dikelola dengan benar, dapat menambah nilai jual tanah kemudian hari. Hanya beberapa pembeli juga anti dengan tanah yang tidak datar. Sehingga persepsi tersebut akan-akan sudah baku. Dan akhirnya para perancang juga terbawah kondisi. Alias cari aman. Hehe..

Demikian penjelasan mengenai cara memilih tapak bangunan yang strategis. Kemudahan yang dirasakan oleh arsitek jika tapak bangunan sudah benar, yaitu dapat menyusun sistematika perancangan bangunan dengan mudah. Serta menentukan organisasi ruang dalam bangunan secara tepat. Oleh sebab itu pula, sebaiknya Anda  melibatkan arsitek dalam pemilihan/pembelian tapak. Agar tidak tapak yang dipilih sesuai dengan apa yang Anda harapkan.

The post Memilih Tapak Bangunan Jangan Asal, Cara yang Tepat Ini appeared first on Jasa Arsitektur dan Konstruksi Baja.