Memilih tapak bangunan umumnya dilakukan karena 2 hal. Yaitu untuk keperluan pembangunan suatu bangunan. Itu berarti pembangunan akan segera dilaksanakan. Dan untuk keperluan investasi jangka panjang. Boleh tahu saat ini, kira-kira teman-teman posisi yang mana iya?. Atau, mungkin masih sekedar penjajakan. Tidak masalah. Cepat atau lambat, Anda pasti mengalaminya sendiri. Oleh sebab itu, penting memahami cara untuk memilih tapak yang benar.
Pengertian dan dasar-dasar untuk pemilihan tapak
Tapak bangunan artinya adalah sebidang tanah yang terletak pada suatu daerah tertentu, dan berguna sebagai tempat untuk mendirikan suatu bangunan. Dalam memilih tapak bangunan perlu mempertimbangkan daerah perencanaan di sekitar tapak, agar kehadiran bangunan baru dapat terintegrasi dengan tata ruang yang telah ada. Maka dari itu, penting mengetahui peraturan yang yang berlaku pada daerah tersebut.
Peraturan daerah yang berkaitan dengan tapak bangunan, pada tingkat kabupaten adalah mengacu pada RDTRD (Rencana Detail Tata Ruang Daerah), yang diterbitkan oleh pemerintah kabupaten. Sementara untuk wilayah Kotamadya, adalah berpedoman kepada RDTRK (Rencana Detail Tata Ruang Kota), yang dikeluarkan oleh pemerintah kota. Tambahan untuk Anda ketahui. Kedua peraturan ini adalah sama-sama turunan dari RTRW (Rencana Tata Ruang Wilayah), dan masa belaku selama 20 tahun.
Persiapan sebelum memilih lokasi untuk bangunan
Perlu digaris-bawahi, memilih tapak bangunan yang benar selalu dilakukan pada 2 lokasi, atau lebih. Sebab makin banyak alternatif, akan lebih baik. Dengan demikian, pemilihan tapak dapat berlangsung secara ketat, dan selektif. Namun sebelum sampai pada pemilihan lahan. Persiapan yang harus dilakukan antara lain:
1. Identifikasi jenis bangunan yang akan di bangun
Jenis bangunan yang akan didirikan pada sebuah tapak harus diketahui. Apakah untuk rumah tinggal, hotel, perkantoran dan lain sebagainya. Hal tersebut untuk memudahkan Anda mencari lokasi bangunan yang strategis. Strategis dalam arti tidak melanggar aturan. Tapi potensial untuk dikembangkan sesuai dengan tujuan awal pembangunan.
2. Rencana jangka panjang terhadap tapak yang terpilih
Tidak menutup kemungkinan pada jangka waktu tertentu, Anda kemudian berencana untuk mengembangkan tapak yang sudah memiliki bangunan. Maka, agar niat tersebut terlaksana dengan baik. Memilih tapak bangunan harus dilaksanakan secara hati-hati. Selain berpotensi melanggar peraturan, juga rentan mengalami kerugian.
Kerugian membeli tapak bisa saja tidak dirasakan pada awal pembelian. Tapi beberapa tahun kemudian. Misalnya karena lokasi tapak yang tidak strategis, sehingga tidak bisa dikembangkan. Akhirnya tidak memiliki nilai jual. Atau karena faktor sarana dan prasarana lingkungan sekitar. Sehingga orang yang menempati bangunan jadi tidak aman dan nyaman.
Masih banyak hal lain [non materi], yang membuat orang mengalami kerugian saat membeli sebuah tapak. Oleh sebab itu, sebelum memilih tapak bangunan penting membuat rencana jangka panjang. Untuk sisa lahan, maupun pada bangunan yang sudah ada.
Cara memilih dan menentukan lokasi yang strategis untuk bangunan
Sejalan dengan anjuran pemerintah kabupaten/kota, menentukan lokasi yang tepat untuk bangunan harus memenuhi 5 aspek, yaitu: 1].Perda, 2].Fungsi lahan, 3].Aksesibilitas, 4].Utilitas, dan 5].Lingkungan. Lebih lengkap mengenai 5 hal tersebut, penjelasannya seperti berikut.
a. Peraturan daerah tentang lokasi tapak
Setiap kota pada umumnya membagi wilayah menjadi beberapa bagian. Atau sering disingkat dengan BWK (Batas Wilayah Kota). Pembagian wilayah tersebut bertujuan agar masyarakat tahu potensi yang dimiliki masing-masing wilayah. Dengan demikian, maka masyarakat tahu daerah mana yang cocok dengan jenis bangunan, yang akan di bangun.
Contoh, BWK kota Semarang. Menurut RTRW Tahun 2011-2031 terbagi menjadi 10 bagian. Dalam perda tersebut, setiap bagain wilayah dijelaskan tentang:
- Batas wilayah
- Peruntukan/fungsi
- Sarana prasarana yang sudah dimiliki
- Potensi pada wilayah tersebut, dan
- Rencana pengembangkan ke depan.
Pada kota/daerah lain mungkin pembagian wilayah tidak sama. Karena luas wilayah berbeda-beda. Namun, pembagian wilayah pasti ada. Dan menjelaskan tentang 5 hal tersebut. Oleh sebab itu, RDTRD/ RTRW harus menjadi acuan untuk memilih tapak bangunan.
b. Tata guna lahan kemungkinan berubah
Secara umum, bila lokasi tapak sudah sesuai dengan peraturan. Berarti tata letak bangunan sebenarnya sudah tepat. Namun demikian, terkait masa berlaku peraturan. Sekalipun lokasi tapak yang dipilih sudah sesuai dengan RDTRD/RDTRK. Pada masa yang akan datang, tata guna lahan bisa saja berubah. Karena 20 tahun sekali, pemerintah melakukan perubahan/peninjauan tentang RTRW.
Oleh sebab itu, jangan kaget bila suatu ketika tapak dan bangunan yang Anda miliki, menjadi tidak sesuai lagi dengan peruntukan/fungsi lahan. Hal seperti ini banyak dialami oleh masyarakat yang berada di jalur utama jalan raya. Misalnya sekitar jalan antar kota/provinsi, atau jalan tol.
Mengantisipasi hal tersebut, maka dibuat peraturan tentang GSB (Garis Sempadan Bangunan). Sehingga, sekalipun bila terjadi peralihan fungsi lahan. Bangunan yang sudah ada tidak ikut menjadi terdampak. Pada konteks ini, yang perlu dicatat adalah memilih tapak bangunan juga perlu “membaca” rencana pemerintah pada masa yang akan datang.
c. Aksesibilitas ke lokasi dan sebaliknya
Kemudian juga diperhatikan mengenai akses jalan menuju/dari lokasi tapak. Apakah dapat dicapai dengan mudah, cukup dekat, aman dan nyaman?. Atau, apakah masih dalam tahap pembangunan?. Atau jangan-jangan belum ada sama sekali. Sehingga Anda yang harus menyediakan.
Kalau demikian, apakah Anda bersedia dengan segala konsekuensi?. Terutama mengeluarkan dana ekstra untuk membangun jalan?. Untuk mencegah hal ini, tahap pertama yang harus dilakukan adalah survei lokasi. Sehingga tidak sampai ada pihak yang dirugikan.
d. Utilitas yang sudah tersedia
Pertimbangan selanjutnya saat memilih tapak bangunan yaitu tentang aspek utilitas. Misalnya ketersediaan air bersih, saluran air kotor, sistem TPA (Tempat Pembuangan Akhir), listrik, telepon. Serta jarak dengan dengan pemukiman, atau kota. Jika fasilitas-fasilitas terebut sudah lengkap, maka dipastikan harga tapak pun relatif tinggi. Demikian sebaliknya.
Aksesibilitas dan utilitas yang tersedia pada tapak, tidak saja berpengaruh pada harga. Tapi termasuk proses pelaksanaan pembangunan. Bila fasilitas yang belum lengkap (ada). Maka proses pembangunan dipastikan akan akan mengalami kendala. Misal, selain akses jalan. Hal yang sangat diperlukan untuk pekerjaan bangunan adalah air dan listrik.
e. Lingkungan sekitar tapak
Aspek yang terakhir dalam menentukan lokasi yang bagus untuk bangunan adalah lingkungan. Fungsi banguanan harus seirama dengan fungsi lingkungan yang ada. Jangan sampai bertolak belakang. Karena dampaknya sangat panjang. Selain terhadap sesama manusia, dan mahluk hidup lainnya. Juga berpotensi mengakibatkan terjadinya kerusakan lingkungan.
Maka dari itu, perlu beberapa alternatif. Di antara lokasi-lokasi yang ada. Pilihlah tapak yang selaras dengan lingkungan. Contoh, untuk rumah kost. Lokasi yang cocok sangat banyak. Nah, agar tidak berlawan dengan fungsi lingkungan. Maka tujuan pembangunan kos harus dibuat secara spesifik. Dengan demikian, Anda tidak salah memilih tapak bangunan.
Cara memberi penilaian terhadap tapak yang akan dipilih
Calon tapak sebelum dipilih perlu dilakukan penilaian. Penilaian tersebut bertujuan untuk menguji/mengkaji kelayakan tapak. Apakah sudah sesuai dengan jenis bangunan yang akan dibangun. Penilaian tersebut, pada umumnya dibuat dengan cara memberi angka. Makin tinggi nilai yang dimiliki oleh tapak, maka semakin besar peluang untuk terpilih. Begitu sebaliknya.
1. Faktor penentu dan contoh bobot nilai
Berikut contoh penilaian tapak untuk bangunan perpustakaan. Beberapa pertimbangan/faktor penentu, antara lain:
- Kemudahan aksesibilitas (bobot nilai: 10). Sebagai bangunan komersial maka tapak terpilih harus mudah dicapai dan memperhatikan jalur sirkulasi arah kendaraan umum.
- Nilai strategis (bobot nilai: 10). Nilai strategis tapak terutama berkaitan dengan kemudahan yang diperoleh tapak itu dalam memanfaatkan fasilitas perkotaan, serta sarana publik yang tersedia pada kawasan.
- Letak tapak (nilai bobot: 9). Tapak terpilih harus memiliki kelebihan sebagai lokasi yang mampu menarik pengunjung atau berpotensi sebagai focal point (titik tangkap utama) . Bangunan perpustakaan yang direncanakan harus potensial, dan dapat mempengaruhi sekitar lingkungan bangunan tersebut.
- Korelasi lingkungan (nilai bobot: 9). Tapak terpilih harus dapat merespon lingkungan sekitar secara kontekstual. Sehingga dapat terjalin keselarasan. Lokasi tapak yang terpilih harus memiliki daya tarik. Serta berkaitan dengan macam aktivitas, yang berlangsung pada tapak tersebut.
- Luas tapak yang dibutuhkan (nilai bobot: 8). Dalam merencanakan bangunan galeri seni di suatu lahan campuran, luasan tapak sangat berpengaruh terhadap kebutuhan fasilitas yang ada dan jangkauan pelayanan.
- Faktor kelengkapan jaringan utilitas dan infrastruktur (bobot nilai: 7). Keberadaan jaringan utilitas dan infrastruktur akan mendukung fungsi kegiatan dalam suatu bangunan.
2. Rumus untuk menghitung nilai tapak
Selanjutnya sebelum memilih tapak bangunan yang terbaik, lakukan peninjauan ke masing-masing lokasi tapak. Yaitu untuk menilai seberapa besar peluang tapak untuk dipilih. Faktor penentu penilaian adalah 6 poin di atas. Masing-masing poin beri nilai sesuai dengan kondisi/kriteria tapak yang sebenarnya. Misal:
Tapak 1; Aksesibilitas ternyata hanya nilai 5. Maka jika dikali dengan bobot nilai (10), jumlahnya menjadi 50. Demikian selanjutnya hingga nomor 6. Lalu, jumlah totalnya berapa?. Kemudian, bandingkan dengan tapak yang ke-2, dan ke-3. Maka bobot yang tertinggi adalah tapak yang terbaik.
[Penutup] faktor lain yang mempengaruhi daya tarik terhadap tapak yang terpilih
Tanah yang rata/datar lebih mudah pengerjaan daripada tanah yang berkontur. Namun, tanah berkontur bisa menjadi nilai tambah terhadap bangunan, jikalau dirancang dengan baik. Misalnya tapak dijadikan untuk bangunan resort, vila, kawasan wisata, bahkan rumah penginapan.
Kriteria penilaian sering tidak mengikut-sertakan kontur tanah. Karena dianggap mengakibatkan pemborosan biaya. Padahal bila dikelola dengan benar, dapat menambah nilai jual tanah kemudian hari. Hanya beberapa pembeli juga anti dengan tanah yang tidak datar. Sehingga persepsi tersebut akan-akan sudah baku. Dan akhirnya para perancang juga terbawah kondisi. Alias cari aman. Hehe..
Demikian penjelasan mengenai cara memilih tapak bangunan yang strategis. Kemudahan yang dirasakan oleh arsitek jika tapak bangunan sudah benar, yaitu dapat menyusun sistematika perancangan bangunan dengan mudah. Serta menentukan organisasi ruang dalam bangunan secara tepat. Oleh sebab itu pula, sebaiknya Anda melibatkan arsitek dalam pemilihan/pembelian tapak. Agar tidak tapak yang dipilih sesuai dengan apa yang Anda harapkan.