Alokasi biaya proyek bangunan gedung harus diawasi dengan benar. Supaya tidak salah sasaran, dan mengakibatkan proyek gagal realisasi. Untuk mengantisipasi hal tersebut, lebih dulu Anda harus memahami peruntukan anggaran. Serta syarat-syarat pelaksanaan bangunan.
Pengertian dan sumber dana
Biaya proyek bangunan gedung artinya sejumlah dana yang digunakan untuk membiayai semua kegiatan yang berkaiatan dengan proses pembangunan sebuah gedung. Kegiatan tersebut bisa secara langsung, atau tidak langsung. Berada di dalam proyek, dan memungkinkan juga di luar proyek. Serta dalam jangka waktu yang cukup lama.
Adapun dana proyek adalah berasal dari pemilik bangunan (owner). Dalam hal ini, bagaimana cara owner mendapatkan dana tersebut tidak perlu kita ketahui. Sebagaimana yang berlaku pada setiap kontrak kerja. Ketika perjanjian kerja telah berlangsung. Maka masing-masing pihak punya hak, kewajiban, bahkan privasi sendiri-sendiri.
Sifat-sifat anggaran biaya bangunan
Biaya proyek bangunan gedung dapat dibedakan menjadi beberapa kelompok. Pertama, berdasarkan sifat anggaran. Terdiri 4 macam, yaitu:
- Biaya langsung. Yaitu dana yang dialokasikan oleh pihak yang berkaitan langsung dengan pelaksanaan proyek bangunan. Contoh: konsultan perencana, kontraktor dan sub kontraktor.
- Biaya tidak langsung. Adalah biaya yang digunakan untuk kelancaran proses konstruksi. Oleh pihak owner, kontraktor, atau bisa juga pihak ketiga yang secara tidak langsung terlibat pada proyek bangunan. Contoh biaya tidak langsung adalah pengadaan komputer di proyek.
- Overhead dan biaya tak terduga. Yaitu sejumlah dana yang harus dikeluarkan secara terpaksa oleh kontraktor. Sebagai akibat dari: 1]. Kesalahan menghitung anggaran biaya, 2]. Kesalahan melaksanakan pekerjaan, 3]. Kelalaian melakukan pengawasan, dan 4]. Faktor alam. Seperti hujan dan banjir.
- Keuntungan kontraktor. Umumnya terlihat dalam rincian AHSP bangunan. Tepatnya pada kolom bagian bawah. Setiap item pekerjaan. Namun, ada pula yang mencantumkannya dalam surat penawaran harga. Dengan persentase sekitar 3-5% dari total anggaran biaya.
Jenis biaya berdasarkan tahap pelaksanaan proyek
Selain berdasarkan sifat anggaran. Biaya proyek bangunan gedung, juga dapat dikategorikan menurut proses pelaksanaan pembangunan. Yakni terbagi menjadi 3 kelompok besar. Dan masing-masing kelompok memiliki beragam jenis biaya. Berikut ini penjelasannya.
a. Biaya yang muncul pada saat perencanaan konstruksi
Awalnya pemilih proyek (owner) menunjuk jasa arsitek untuk merancang bangunan yang dikehendaki. Perjanjian diantara mereka terjadi hingga proses pelaksanaan tender. Nah, selama perjanjian tersebut berlangsung. Biaya-biaya yang diperlukan terdiri dari:
Jasa arsitek atau konsultan perencana
Besar biaya adalah tergantung pada jenis gedung dan bentuk kerjasama. Lebih lengkapnya, silahkan baca tautan ini.
Biaya mengurus sertipikat tanah
Kegiatan ini umumnya harus melalui proses yang panjang. Serta melibatkan beberapa instansi. Misal, untuk melakukan ukur tanah. Instansi yang berwenang adalah BPN (Badan Pertanahan Nasional). Sedangkan untuk memeriksa PBB adalah wewenang orang pajak.
Bayar IMB, Amdal dan Syarat-syarat lain yang berkaitan dengan proses konstruksi.
Adalah unsur legalitas proyek yang wajib. Dokumen-dokumen tersebut dapat Anda urus, bilamana sertipikat tanah telah selesai, berikut gambar bangunan. Jumlah biaya umumnya dihitung berdasarkan letak proyek dan besar bangunan.
Biaya rapat-rapat dan pelaksanaan tender
Untuk membuat desain bangunan sesuai dengan keinginan owner, membutuhkan waktu. Sehingga untuk mempercepat proses tersebut perlu diadakan rapat, secara tatap muka, atau on line. Pun untuk proses tender. Kontraktor peserta tender harus diakomodir supaya paham TOR (Term of Reference) proyek. Nah, kegiatan-kegiatan tersebut membutuhkan biaya.
Semua biaya tersebut adalah berasal dari owner. Walau demikian, bukan berarti sang owner yang harus berurusan langsung penggunaan dana. Misalnya untuk mengurus sertifikat tanah, bisa Anda didelegasikan kepada biro jasa yang berkaitan membidangi hal tersebut. Semisal notaris-PPAT.
b. Biaya selama pembangunan proyek berlangsung
Sumber biaya selama proses konstruksi ada 2 macam, yakni dari owner dan kontraktor. Ketentuan sumber dana begini. Manakala dalam perjanjian kontrak kerja, menyebutkan bahwa biaya suatu pekerjaan adalah dari owner. Maka pekerjaan tersebut harus tetap terlaksana, namun bukan dibebankan kepada kontraktor. Melainkan kepada owner.
Atas kondisi seperti inilah, maka pada saat proses konstruksi sering muncul Addendume pekerjaan tambah. Sementara itu, Biaya proyek bangunan gedung yang harus ditanggung oleh kontraktor. Sejak ditetapkan sebagai pemenang lelang terdiri dari:
Biaya administrasi dan dokumentasi
Yakni seluruh biaya yang muncul untuk kegiatan administrasi proyek. Misalnya membeli ATK, bayar listrik, telepon, air dan sebagainya. Sedangkan biaya dokumentasi adalah alokasi dana untuk mendokumentasikan proyek. Berupa buletin, photo, atau video.
Upah dan gaji pegawai
Adalah sejumlah dana yang diperlukan untuk membayar gaji tukang, mandor, bas borong, pelaksana, engineer, hingga staf dan para petinggi proyek. Besarnya mencapai 25-30% dari RAB bangunan.
Pengadaan material dan bahan bangunan
Merupakan dana yang paling besar Anda butuhkan untuk membangun sebuah gedung. Selain material utama, termasuk didalamnya material bantu. Seperti kuas, minyak cat dan sebagainya. Juga meliputi ongkos kirim, asuransi, serta biaya bongkar muat material. Oleh sebab itu, paling tinggi diantara segala jenis biaya proyek bangunan gedung.
Biaya alat
Adalah dana yang digunakan untuk membeli alat baru, serta biaya untuk sewa alat dari pihak ketiga. Juga termasuk biaya untuk kelengkapan alat. Misalnya pelumas, bahan bakar, biaya servis, hingga biaya pengiriman serta pengembalian alat dari proyek.
Biaya penyusutan alat
Yaitu sejumlah dana yang dialokasikan sebagai ganti sewa, terhadap alat-alat yang dimiliki oleh kontraktor. Dengan demikian, bila mana alat tersebut kelak mengalami kerusakan. Maka Anda telah memiliki dana cadangan untuk beli yang baru.
Akomodasi dan biaya transportasi
Adalah biaya perjalanan dinas dan penginapan, kost atau kontrak rumah. Untuk para petinggi/pegawai proyek, serta para tukang yang dibayar secara harian.
Bunga bank
Walau modal kerja perusahaan mencukupi. Alias tidak menggunakan fasilitas kredit dari bank. Namun, kontraktor selalu memasukan bunga bank menjadi bagian dari biaya proyek bangunan gedung. Dengan demikian, selain mendapatkan keuntungan dari hasil usaha. Perusahaan juga memperoleh bunga modal.
c. Kewajiban owner selama proses kontruksi
Selain kontraktor. Selama proses konstruksi berlangsung, owner juga mengeluarkan biaya khusus. Yakni untuk membayar konsultan pengawas. Namun demikian, karena hal ini dianggap merepotkan owner. Tugas tersebut sering di delegasikan langsung kepada konsultan perencana. Sehingga biaya jasa pengawasan, menjadi satu kesatuan dengan perencanaan.
Akan tetapi, hal tersebut hanya berlaku pada proyek-proyek swasta. Bukan untuk proyek pemerintah. Karena dianggap menyalahi aturan. Dan rawan terhadap penyalahgunaan wewenang. Maka dari itu, selalu dimasukkan dalam pos pembiayaan secara tersendiri. Bukan merangkap sebagai perencana.
d. Biaya masa pemeliharaan bangunan
Atau sering disebut retensi. Adalah sejumlah anggaran yang disiapkan oleh kontraktor. Sebagai antisipasi terhadap hal-hal yang terjadi pada bangunan, setelah diserahkan kepada owner. Kontraktor wajib menjaga dan merawat bangunan sebagaimana yang diharapkan oleh owner. Hingga masa pemeliharaan berakhir.
Dengan berakhirnya masa pemeliharaan bangunan. Ditandai dengan BAST II (Berita Acara Serah Terima ke-2). Berarti kontraktor telah memenuhi semua biaya proyek bangunan gedung. Dengan kata lain, segala kewajiban kontraktor telah dipenuhi dengan baik.
[Penutup] Biaya operasi bangunan yang harus ditanggung owner
Secara substansial, biaya operasi bangunan memang tidak berkaitan langsung dengan biaya proyek. Karena proyek telah dinyatakan selesai 100%. Namun, tak jarang owner mengalami kendala ketika mengoperasikan bangunan. Misalnya, engsel pintu lepas, kran air lepas dan sebagainya. Mau tidak mau, owner harus mengeluarkan biaya sendiri.
Dalam hal ini, kita tidak bicara secara teknis. Namun tentang pengalokasian biaya. Anda sebagai owner harus menyadari, tidak ada yang menjamin bahwa Anda tidak akan mengeluarkan dana ekstra. Terutama setelah mengoperasikan gedung.
Demikain penjelasan mengenai ragam jenis biaya proyek bangunan gedung. Semoga bermanfaat.