Proses, praktik dan prinsip ekonomi yang tidak tepat, adalah salah satu penyebab proyek mengalami kendala dan bermasalah. Apakah muara permasalahan itu ada pada owner (pemilik proyek) atau kontraktor. Yang pasti, dampaknya terasa hingga kepada seluruh pekerja proyek. Kepada warga sekitar dan bahakan pada lingkungan alam. Buktinya, banyak bangunan yang mangkrak karena proses pembangunan yang tidak lancar. Ada pula bangunan yang sudah selesai, tetapi tidak berfungsi sesuai rencana. Ironi bukan?.
Pula, banyak orang tak menyadari praktik dan prinsip ekonomi hadir dalam proyek pembangunan. Sepintas akan hal itu wajar, karena pembahasan mengenai topik ini jarang terdengar. Khusunya bagi kalangan orang-orang teknik yang terlibat pada proyek. Bila pun ada, sering mengganggap perihal ekonomi tidak terkait dengan bidangnya. Dengan alasan bahwa urusan ekonomi, ya bagian orang ekonom. Padahal tidak. Sebenarnya semua “pelaku proyek” berhak mengetahui praktik dan prinsip ekonomi. Mulai proses desain maupun hingga selesainya pembangunan.
Pengertian prinsip ekonomi proyek bangunan
Prinsip ekonomi proyek bangunan adalah perpaduan kegiatan ekonomi untuk mencapai perbandingan secara rasional, antara modal/biaya proyek dan hasil pengerjaan suatu bangunan. Bagi setiap orang praktik & prinsip ekonomi pasti berbeda. Yakni tergantung peran dan posisi masing-masing dalam suatu proyek. Nah, dengan adanya perbedaan itu mengakibatkan tarik-ulur kepentingan. Bahaya bila tarik ulur kepentingan berlangsung lama, mengakibatkan pelaksanaan proyek tidak lancar. Itu sebabnya suatu bangunan bisa menjadi terbengkalai.
Implementasi praktik dan prinsip ekonomi yang tepat. Akan kami uraikan dalam 3 tahap kegiatan. Yaitu:1].Proses desain, 2].Proses tender dan, 3].Proses pembangunan. Yang mana keseluruhan pelaku terdiri dari 6 kelompok. Lebih jelas, silahkan anda perhatikan gambar berikut.
Proses perekonomian pada saat perancangan arsitektur
Perancangan arsitektur atau proses desain bangunan adalah usaha untuk menghasilkan suatu gambar dan dokumen suatu bangunan. Kegiatan ini minimal melibatkan 2 pelaku yaitu owner dan arsitek. Durasi/waktu untuk merancang arsitektur tergantung besar kecilnya bangunan. Tetapi mengenai biaya, dana dan seterusnya. Silahkan simak praktik dan prinsip ekonomi tahap ini, seperti berikut:
1.[Bagian 1] Ekonomi dari perspektif owner bangunan
Semua owner pasti menginginkan agar hasil rancangan sesuai ekspektasi. Baik dari segi tampilan desain, fungsi bangunan dan kebutuhan anggaran biaya. Untuk tahap perancangan, tak jarang owner mengabaikan ketersediaan dana, karena ambisi mendapatkan hasil rancangan terbaik. Kaitannya dengan prinsip ekonomi, usaha owner untuk itu adalah:
- Menawar semurah-murahnya agar biaya jasa honorarium arsitek tidak sebagaimana umumnya. Bila memungkinkan lebih murah daripada sahabatnya, yang telah pernah menggunakan jasa arsitek. Prinsipnya, mendapatkan jasa yang terbaik, tetapi dengan ongkos yang termurah.
- Melibatkan seluruh keluarga, kerabat bahkan sahabat. Prinsip ekonomi yang tersembunyi pada tahap ini adalah owner akan bangga bila rancangan mendapat banyak pujian. Tetapi sebaliknya, merasa rugi karena memilih arsitek yang tidak sesuai harapannya.
- Owner perseorangan kerap intervensi saat proses desain bangunan. Khususnya mengenai penggunaan bahan dan penempatan ruangan. Dan tiba saat perhitungan biaya, akhirnya kaget karena anggaran melebihi kemampuan. Nah, kendala yang kami sebutkan sebelumnya ini.
2.Ekonomi menurut perspektif arsitek
Konsep dasar perencanaan dan perancangan arsitektur adalah Form Follow Function (F3). Konsep ini sangat jelas mengutamakan manfaat, bukan kepentingan atau ego. Praktik dan prinsip ekonomi yang anda terapkan sebagai arsitek adalah:
- Sebaiknya anda menetapkan minimum rate jasa, agar anda bisa enjoy saat merancang suatu bangunan. Dengan kata lain, adakalanya anda harus menolak job desain karena alasan tertentu. Tetapi secara tidak langsung anda telah mengukuhkan standar jasa. Bahwa anda bukan arsitek murahan.
- Prinsip ekonomi arsitek yang benar saat perancangan antara lain: a).Bangunan memiliki nilai jual yang tinggi, b).Biaya bahan dan alat kerja rendah, c).Biaya perawatan dan pengoperasian bangunan minim.
- Sebelum anda mulai melaksanakan perancangan bangunan. Selalu pastikan berapa pagu anggaran untuk proyek tersebut. Hal ini guna memudahkan anda mengeksplorasi rancangan, sekaligus menghindari pembengkakan rencana anggaran.
- Membicarakan biaya jasa harus dengan owner langsung. Jangan melalui perantara/calo.
- Tentukan tata cara pembayaran jasa secara tertulis.
Praktik perdagangan dalam pelaksanaan tender
Jenis kegiatan yang kedua dalam rangkaian pembangunan adalah melaksanakan tender. Untuk aktivitas ini pelaku yang terlibat ada 3, yaitu: owner, arsitek atau MK (Manajemen Konstruksi) dan kontraktor. Lebih jelas tentang istilah-istilah dalam proyek, silahkan anda pelajari dalam tautan.
1.[Bagian 2] Orientasi ekonomi sang owner
Praktik dan prinsip ekonomi owner, saat tender berbeda dengan proses perancangan. Saat perancangan orientasinya adalah tentang rencana anggaran serta ongkos jasa arsitek. Namun pas tahap pelaksanaan tender berbeda. Silahkan anda perhatikan orientasi ekonomi owner menjadi:
- Menginginkan peserta lelang adalah kontraktor-kontraktor terbaik, serta siap berkompetisi habis-habisan. Dengan demikian owner memperoleh harga penawaran yang super murah.
- Membebankan biaya gambar serta dokumen lainnya, kepada para kontraktor yang mengikuti lelang,
- Mengharapkan supaya biaya jasa MK murah. Bila memungkinkan arsitek yang merangkap tugas tersebut.
- Lebih sering owner menetapkan pemenang lelang, dengan pertimbangan karena lebih murah. Bukan dari track record, kompetensi serta kemampuan lainnya.
- Selau menghindari adanya uang muka (DP/Down Payment). Maka lebih cenderung dengan sistem pembayaran progres. Bila pun terpaksa dengan sistem termin, berusaha agar tidak lebih dari 20% dari harga borongan/kontrak.
- Menerapkan jaminan-jaminan sebagai pengikat perjanjian/kontrak kerja. Misalnya jaminan penawaran, jaminan uang muka, jaminan pelaksanaan dan seterusnya.
- Ingin agar proses tender berlangsung bersih. Tanpa ada praktek suap, korupsi dan sebaginya.
2.Implementai ekonomi arsitek dan MK
Secara singkat tugas MK adalah untuk mengawal serta mengawai pelaksanaan proyek. Anda ketahui, untuk proyek yang relatif kecil, misal bangunan 2 lantai. Arsitek umumnya merangkap sebagai MK. Tetapi bila proyek yang besar, pastinya sang arsitek menolak tugas tersebut. Oke, terlepas merangkap atau tidak, jelasnya praktik dan prinsip ekonomi mereka untuk pelaksanaan tender adalah:
- Menginginkan imbalan/jasa yang terbaik, tanpa harus tawar-menawar,
- MK bekerja secara profesional dan independen. Maka owner jangan menganggap MK sebagai karyawan atau bawahan. Melainkan sebagai relasi.
- Sebagai relasi, MK mengharapkan pembayaran jasa tepat waktu dan sesuai kesepakatan perjanjian.
3.Aplikasi ekonomi sang kontraktor
Dengan segala upaya para kontraktor peserta tender akan berusaha untuk menjadi pemenang. Jenis-jenis praktik dan prinsip ekonomi yang akan mereka terapkan, antara lain:
- Melakukan perhitungan untung rugi mengikuti tender. Apakah peluang menang sangat besar, atau justru sebaliknya.
- Mencari tahu sumber dan ketersediaan dana pembangunan. Apakah pendanaan dari bank atau investasi pihak ketiga.
- Mengupayakan agar persyaratan-persyaratan pelaksanaan pembangunan lebih longgar.
- Mengusulkan pembayaran sistem termin. Serta mengupayakan uang muka ≥30%.
- Menghindari adanya sanksi akibat keterlambatan pelaksanaan proyek.
Dengan berakhirnya proses tender, yang berarti owner telah menetapkan kontraktor sebagai pemenang. Namun perlu anda ingat, penyebab kegagalan pemborongan pekerjaan banyak terjadi saat proses lelang. Jika anda telah memastikan segalanya berjalan secara benar. Maka besar kemungkinan anda akan memperoleh untung yang besar.
Prinsip ekonomi selama pelaksanaan konstruksi
Kegiatan tahap ketiga setelah proses tender andalah melaksanakan pembangunan. Pihak yang terlibat dalam aktivitas ini sekurang-kurangnya 6 kelompok. Antara lain owner, MK, main kontraktor, sub kontraktor suplier dan bas borong. Mereka melakukan praktik dan prinsip ekonomi yang berbeda-beda dalam proyek bangunan.
1.[Bagian 3] Sepak terjang ekonomi owner
Walau tidak tampil didepan layar seperti tahap I dan II, owner selalu memantau perkembangan pembangunan. Guna memastikan apakah pembangunan berjalan lancar serta sesuai rencana. Sepak terjang ekonomi owner terkait pelaksanaan konstruksi adalah:
- Memastikan pembayaran pemborongan tidak melebihi prestasi pekerjaan kontraktor,
- Menghindari timbulnya biaya tambahan diluar perjanjian/kontrak,
- Memastikan ketersediaan dana pembangunan.
2.Implementasi ekonomi MK
Sebagai kepercayaan owner untuk mengawal serta mengawasi pelaksanaan pembangunan. MK melaporkan perkembangan pembangunan kepada owner. Itu sebabnya walau owner jarang meninjau proyek, tetapi selalu update soal kemajuan pembangunan. Praktik dan prinsip ekonomi MK untuk tanggungjawab tersebut adalah:
- Memeriksa pengajuan progres pekerjaan main kontraktor. Apakah sesuai telah target/rencana atau belum.
- Bilamana menemukan penyimpangan dalam pelaksanaan pembangunan, maka MK tak segan-segan menerapkan sanksi denda kepada main kontraktor.
- Mereferensikan agar owner melakukan pembayaran borongan. Setelah memastikan bahwa berkas pengajuan penagihan progres/termin telah lengkap.
3.Sepak terjang ekonomi main kontraktor
Sebagai pemenang tender, main kontraktor memiliki tanggungjawab untuk melaksanakan pembangunan sesuai keinginan owner. Serta menginginkan agar perusahaan beruntung besar. Untuk mencapai tujuan tersebut, praktik dan prinsip ekonomi main kontraktor antara lain:
- Menginginkan nilai tagihan progres/termin lebih besar dari prestasi pekerjaan,
- Mengharapkan pembayaran tagihan borongan tepat waktu dan sesuai perjanjian kerja.
- Menginginkan agar borongan pekerjaan sub kontraktor dengan harga yang super murah,
- Memprioritaskan sistem kerja borongan, dengan harapan memperoleh keuntungan yang lebih besar.
- Mengupayakan agar biaya pengadaan bahan, alat kerja dan upah tukang harian lebih rendah dari harga satuan dalam BoQ dan RAP.
- Sebisa mungkin mengundur pembayaran kepada suplier bahan/alat kerja.
- Mengurangi biaya-biaya tak terduga. Misalnya biaya keamanan, ongkos bongkar material dan sebagainya.
- Menghindari pungutan-pungutan (sumbangan) yang berasal dari organisasi kemasyarakatan.
4.Implementasi ekonomi sub kontraktor
Sub kontraktor yang mengerjakan satu atau lebih pekerjaan pada sebuah proyek, juga bertanggungjawab guna terlaksananya pembangunan dengan cepat dan lancar. Dengan harapan agar memperoleh untung sebesar-besarnya. Oleh karena itu, bila anda sebagai sub kontraktor wajib menerapkan prinsip ekonomi sama seperti main kontraktor.
Hanya dalam hal pembayaran anda tidak menerima langsung dari owner, melainkan dari main kontraktor. Karena anda menerima pekerjaan dari main kontraktor. Maka pengajuan tagihan tentunya kepada main kontraktor juga.
Tetapi penting anda sadari. Sebelum menentukan satu sub kontraktor, umumnya main kontraktor akan memanggil beberapa sub kontraktor. Dengan tujuan untuk mendapatkan harga yang termurah. Terkait persaingan tersebut, praktik dan prinsip ekonomi sub kontraktor adalah:
- Mencari informasi tentang penawaran harga dari kompetitor,
- Memberi ekstra bonus yang sifatnya non harga satuan. Misalnya garansi yang lebih lama.
- Memperbanyak referensi, misalnya testimoni. Dengan maksud guna meningkatkan daya saing.
5.Implementasi ekonomi suplier
Praktik & prinsip ekonomi suplier bahan atau alat-alat kerja, pada sebuah proyek tergolong spesial. Sebab berhubungan langung dengan produk barang. Berbeda dengan main kontraktor maupun sub kontraktor, yang berorientasi pada jasa. Oleh karena itu kehadiran suplier bahan bangunan, sangat menentukan lancar tidaknya pembangunan.
Tetapi karena main/sub kontraktor mengharapkan harga yang termurah. Maka anda harus berkompetisi dengan suplier lain. Untuk itu prinsip ekonomi suplier bahan bangunan demikian:
- Menciptakan atau memiliki produk bahan bangunan yang unik, spesial dan harga yang terjangkau.
- Suplai bahan sebanyak-banyaknya ke satu proyek.
- Berusaha menjegal suplier lain yang memiliki produk yang sejenis.
- Ada diskon tetapi dengan syarat agar pembayaran secara tunai.
- Pembayaran secara tempo (tenggang waktu) harga barang lebih mahal.
- Menghindari pengembalian barang walau berbagai alasan apapun.
6.Prinsip ekonomi bas borong
Ketika bas borong mendapat mandat untuk mengerjakan satu pekerjaan, berarti telah terlibat dengan praktik & prinsip ekonomi. Secara prinsip tata pembayaran borongan sama dengan sub kontraktor dan suplier. Namun untuk biaya jasa, bas borong umumnya meliputi borongan tenaga serta alat-alat kerja. Untuk memperoleh penghasilan dari jasa tersebut, bas borong menerapkan prinsip ekonomi seperti:
- Mengerjakan pekerjaan-pekerjaan yang mendatangkan untung besar,
- Menagih borongan pekerjaan per minggu, atau maksimal 1x 2 minggu,
- Segera menyelesaikan pekerjaan agar dapat mengajukan pelunasan penagihan,
- Tidak ada garansi (masa pemeliharaan) pekerjaan.
Setelah pelaksanaan pembangunan selesai 100%, kemudian telah membuat Berita Acara Serah Terima yang kedua (BAST II). Berarti seluruh praktik dan prinsip ekonomi pelaku proyek telah berakhir.
Prinsip ekonomi proyek dan usaha dagang berbeda
Praktik dan prinsip ekonomi proyek pembangunan berbeda dengan perdagangan. Terkait pelaksanaan pembanguan, sebagai apaun peran anda dalam proyek tersebut. Anda jangan mengacu pada pernyataan yang mengatakan bahwa, dengan pengorbanan yang kecil untuk memperoleh hasil tertentu, atau dengan pengorbanan tertentu supaya memperoleh hasil yang maksimal. Pernyataan tersebut berlaku untuk perdagangan. Dalam pelaksanaan proyek pembangunan tidak semudah itu. Bahkan untuk usaha bengkel las pun salah, bila menerapkan prisip demikian.
Prinsip ekonomi dalam usaha dagang hanya melibatkan 3 kelompok pelaku, yaitu:1].Produsen, 2].Distributor dan, 3].Konsumen. Sementara itu bentuknya juga adalah barang atau jasa. Sehingga prosesnya sangat cepat, yakni bisa dalam hitungan jam. Contoh, ketika anda membutuhkan roti bakar. Anda tinggal pesan melalui Grab dan dalam waktu 1 jam barang yang anda butuhkan sudah tiba.
Namun hal yang jauh berbeda dengan proyek pembangunan. Prosesnya cukup panjang dan membutuhkan waktu yang lama. Untuk membangunan satu rumah tinggal misalnya, paling cepat 3 bulan. Juga mengenai biaya maupun pelaku, yang terlibat dalam pembangunan. Singkatnya, seluruh unsur ini mengakibatkan proses pembangunan makin komplek. Dan bila anda memaksakan praktik dan prinsip ekonomi, seperti pernyataan tersebut maka pasti pembangunan tidak berjalan lancar.
[Penutup]: Esensi prinsip ekonomi adalah kepentingan
Berbicara tentang prinsip ekonomi tak terlepas dari kepentingan pribadi atau kelompok. Hal ini bukan rahasia dan bukan hal yang tabu. Sejauh masing-masing pihak tidak melanggar hukum dan tidak rugi, maka prinsip tetap jalan. Dalam dunia proyek pun, praktik dan prinsip ekonomi adalah kepentingan. Owner menggunakan jasa arsitek karena ingin memiliki desain/rancangan bangunan. Begitu juga main kontraktor dengan sub kontraktor. Dan selanjutnya hingga ke bas borong.
Demikain lengkap penjelasan tentang praktik dan prinsip ekonomi proyek bangunan. Semoga bermanfaat.