Tanpa membedakan jenis bangunan, ukuran maupun tempat. Umumnya pelaksanaan konstruksi bangunan terdiri dari 11 tahap. Dan melibatkan berbagai macam pihak. Baik secara langsung, maupun yang berperan hanya dibelakang layar.
Difinisi dan tujuan
Pelaksanaan konstruksi bangunan adalah serangkaian kegiatan yang berlangsung di dalam, dan di luar ruangan oleh sejumlah ahli dan tenaga kerja profesional. Untuk membuat suatu bangunan yang sesuai dengan harapan sang pemilik. Umumnya proses pelaksanaan pekerjaan bangunan berlangsung dalam jangka waktu yang cukup lama.
Makin besar/tinggi sebuah bangunan. Maka, semakin lama dan semakin banyak pula tenaga kerja yang terlibat dalam pelaksanaannya. Demikian sebaliknya. Akan tetapi, soal tahapan pelaksanaan konstruksi bangunan. 11 macam ini wajib Anda lakukan. Supaya bangunan yang Anda buat tepat guna, hemat biaya, kokoh, nyaman, cantik, ramah lingkungan, dan tahan lama.
Tahap-tahap pelaksaan pekerjaan dan pihak-pihak yang terlibat
Dibawah ini. Poin 1-4 adalah untuk ruang lingkup internal pemilik. Pemilik disini sering disebut sebagai owner, atau pemberi pekerjaan. Sementara poin 5-8, ialah pihak pemilik yang bekerja sama dengan jasa arsitek (perencana bangunan). Dan, poin 9 – 11 adalah kerjasama antara: 1]. Pemilik bangunan, 2]. Jasa arsitek (pengawas proyek), dan 3]. Jasa konstruksi (kontraktor)
Rangkaian kegiatan antara pihak sebagai berikut:
1. Perencanaan
Tahap ini dimulai dari adanya kebutuhan, atau keinginan seseorang (badan/organisasi) untuk memiliki sebuah bangunan. Lalu, didukung oleh dana yang telah tersedia untuk membiayai proses pembangunan.
Tempat merencanakan pelaksanaan konstruksi bangunan umumnya tidak formal. Karena yang terlibat masih dari pihak internal. Hal itu sering dilakukan pada saat makan bersama. Atau, di tempat-tempat santai lainnya. Oleh sebab itu, proses ini masih tergolong sebatas wacana. Karena masih berupa pengumpulan ide, serta membahas tentang lokasi bangunan, dan jadwal pelaksanaan yang tepat.
2. Tahap studi kelayakan
Atau dalam istilah asing disebut Feasibility Stud. Adalah kegiatan yang dilakukan oleh pihak internal sebagai tindak lanjut tentang apa yang telah direncanakan sebelumnya. Terbagi menjadi 2 kategori, yakni:
Survei lingkungan sekitar bangunan
Antara lain melakukan kajian terhadap: 1]. Pasar (market), 2]. Sosial, ekonomi dan budaya, dan 3]. Legalitas tapak. Adapun sistem pengumpulan data, sifatnya wajib, harus akurat dan update. Contoh tentang ukuran (luas) tanah. Sebaiknya cek kembali. Lalu, cocokan dengan sertifikat. Kalau ternyata berbeda, maka lakukan pemeriksaan ke BPN (Badan Pertanahan Negara).
Begitu juga soal lingkungan sosial, ekonomi dan budaya sekitar tapak. Perlu Anda catat sebagai masukan bagi pemilik bangunan pada saat perancangan, pelaksanaan konstruksi bangunan, bahkan pengoperasian bangunan. Agar tidak terjadi penolakan oleh masyarakat.
Dengan demikian, usaha yang Anda jalankan di tempat tersebut berjalan lancar. Atau, jikalau bangunan tersebut adalah hunian. Maka, Anda akan nyaman tinggal tinggal disana.
Penyusunan laporan
Laporan hasil penelitian pertama sekali berguna untuk mengurus legalitas tanah dan bangunan, dan proses desain. Oleh sebab itu, harus dibuat secara rinci, serta sesuai nomor urut.
Selain data-data tertulis, perlu juga Anda lampirkan: 1]. Photo lokasi tapak, 2]. Titik lokasi (maps), dan 3]. Data geografis kota. Yang berisi tentang luas kota, iklim, jumlah penduduk, agama dan sebaginya.
3. Tahap penjelasan (Briefing)
Atau, penyampaian hasil studi kelayakan kepada pemilik bangunan. Sebaiknya lakukan segera setelah proses penelitian itu rampung. Supaya proses pelaksanaan konstruksi bangunan tidak terlambat.
Khusus untuk proyek skala besar, dan/atau milik pemerintah. Proses breifing relatif lebih alot. Selain butuh waktu yang cukup lama. Karena harus menyakinkan banyak pihak (antar lembaga). Pun, bisa saja Anda lakukan beberapa kali. Sebab data yang Anda samapaikan sebelumnya di anggap kurang lengkap.
Pula sering terjadi studi kelayakan harus pindah tempat. Sebab kota yang sebelumnya belum sesuai ekspektasi. Oleh sebab itu, proses penelitian harus Anda ulang dari awal. Dan, laporan penelitian sebelumnya tidak berguna.
4. Memilih jasa arsitek
Setelah tahap ke-3 fix. Segera tentukan jasa arsitek yang akan membuat gambar desain bangunan. Kriteria umum adalah sebagai berikut:
Dari pihak terdekat (kerabat)
Ups., sedikit nepotisme iya!. Tapi, memang begitu yang terbaik. Agar koordinasi dan komunikasi mudah. Pula, demi kemajuan bersama. Pilihan kedua baru orang lain.
Orang lain yang berpengalaman
Merancang bangunan seperti yang Anda kehendaki tidak semua orang mampu. Tapi, pasti ada. Contoh. Anda ingin membuat pabrik garmen. Maka, jasa arsitek yang harus Anda pilih adalah spesialisasi bangunan-bangunan industri. Bukan konstruksi jalan, dermaga dan perumahan.
Selain 2 hal di atas. Aspek lain yang harus Anda pertimbangkan adalah tentang biaya jasa, sistem pembayaran, jangka waktu pelaksanaan desain, maupun produk yang akan Anda terima. Semua hal tersebut harus dibuat secara tertulis. Layaknya sebuah SPK (Surat Perjanjian Kerja).
Penting Anda ketahui pula, selama proses desain jangan sampai terjadi pergantian jasa arsitek. Resikonya besar. Selain Anda rugi waktu, dan biaya. Hasil desain yang Anda terima kemungkinan besar tidak sesuai harapan. Maka dari itu, hindari!.
5. Perancangan bangunan (Designing)
Tahap pelaksanaan konstruksi bangunan sesungguhnya dimulai disini. Walalu hanya diatas kertas, dan di dalam ruangan. Tapi bentuk, jenis bahan, teknis pelaksanaan, pembiayaan, hingga cara pengoperasian bangunan sebenarnya dirancang pada tahap ini.
Proses ini berjalan lancar/cepat atau lambat, adalah dipengaruhi oleh besar kecilnya bangunan. Lengkap atau tidaknya data lokasi bangunan yang diterima jasa arsitek. Serta, profesionalitas (jam terbang/pengalaman) arsitek itu sendiri.
6. Perhitungan anggaran biaya
Dan persiapan dokumen-dokumen proyek lainnya. Seperti RKS bangunan, BoQ dan AHSP bangunan. Umumnya dilakukan bersamaan dengan proses desain. Dan, team yang melakukan pekerjaan ini adalah khusus. Bukan orang yang membuat desain bangunan.
Anggaran biaya bangunan dibuat untuk mengetahui jumlah dana yang harus disiapkan oleh pemilik bangunan untuk membayar pekerja, material dan bahan bangunan, sewa/beli alat. Serta, biaya-biaya lain yang timbul secara langsung maupun tidak langsung. Akibat, dan selama pelaksanaan konstruksi bangunan berlangsung.
7. Persiapan legalitas bangunan
Diantara sekian banyak legalitas yang dibutuhkan pada saat pelaksanaan konstruksi bangunan. Paling urgen adalah PBG (Persetujuan Bangunan Gedung). Sebab boleh tidaknya pembangunan dilakukan adalah tergantung PBG.
Oleh sebab itu, setelah gambar desain selesai. Anda harus mengurus PBG. Supaya proses konstruksi bisa mulai. Kalau tidak?!. Jangan harap proyek bisa mulai, dan berjalan lancar.
Oleh pemerintah setempat akan memberi surat teguran. Sampai 2, atau 3x. Dan, bila tidak Anda indahkan. Maka, tidak mustahil proses konstruksi du stop paksa. Dengan cara memasang Garis Polisi pada proyek.
8. Proses lelang
Adalah untuk menentukan jasa konstruksi (kontraktor), yang melaksanakan pekerjaan fisik bangunan. Proses ini umumnya berlangsung alot, dan cukup lama. Sebab penentuan pemenang tender dilakukan secara ketat. Terutama untuk proyek-proyek BUMN, dan BUMD.
Tapi, untuk proyek-proyek swasta relatif lebih cepat. Bahkan sering dilakukan secara tertutup. Yang mana peserta, maupun pemenang tender ditentukan oleh pemilik bangunan langsung. Alias tanpa melibatkan jasa arsitek/perencana bangunan.
9. Proses konstruksi
Diantara sekian panjang proses pelaksanaan konstruksi bangunan. Paling lama, menyita banyak perhatian, dan melibatkan banyak orang/pihak adalah pekerjaan fisik bangunan. Orang-orang yang terlibat secara langsung antara lain kontraktor, pengawas bangunan, dan suplier material/bahan bangunan. Sementara pihak yang terlibat secara temporer (sewaktu-waktu) adalah jasa arsitek, dan owner.
Di luar itu. Pula masih ada pihak-pihak yang terlibat secara tidak langsung. Misalnya lembaga pemerintahan, dan Notaris. Yakni dalam urusan legalitas dan izin-izin bangunan.
Maka dari itu, wajar kalau proses pelaksanaan konstruksi bangunan sangat lama. Sebab, selain terkait dengan biaya. Setiap proses pekerjaan harus dilaksanakan secara ter-struktur. Atau, melalui regulasi/aturan yang benar.
10. Tahap masa pemeliharaan dan maintenance
Atau sering disebut dengan retensi. Berlangsung sejak bangunan selesai. Dan, di tandai dengan Berita Acara Penyelesaian Pekerjaan, yang ditandatangi oleh kontraktor, pengawas dan/atau pemilik bangunan.
Pihak yang terlibat pada tahap ini adalah kontraktor, serta sub kontraktor dan pemborong. Selama masa tersebut melakukan pemeriksaan/pemantauan terhadap konstruksi, dan elemen-elemen bangunan. Apakah telah terpasang dengan baik. Atau perlu perbaikan.
11. Serah terima bangunan
Setelah retensi berakhir. Maka, kontraktor membuat Berita Acara Serah Terima (BAST) bangunan. Dengan demikian otomatis seluruh rangkaian proses pelaksanaan konstruksi bangunan di nyatakan telah berakhir.
Adapun yang masih terkait diantara pihak-pihak yang sebelumnya mengadakan perjanjian adalah mengenai pembayaran upah, atau borongan pekerjaan. Pun, hal itu umumnya tidak berlangsung lama lagi. Sebab setelah serah terima bangunan, segala hak dan kewajiban harus segera di selesaikan.
[Penutup] Kesimpulan & manfaat
Demikian ulasan mengenai tahap-tahap pelaksanaan konstruksi bangunan secara umum. Semoga dengan penjelasan ini teman-teman juga tahu siapa saja yang berperan dalam proyek bangunan. Serta, aspek-aspek lain yang berkaitan dengan proses konstruksi. Secara langsung, maupun tidak langsung.